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北京城市更新实践与思考土地利用模式智库

发布时间:2022-05-04  分类:北京房产  作者:admin  浏览:2368

中央财经大学孙永浩、白逸飞2021年7月,北京市出台《北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见》号及4个配套细则,重点明确了6类更新方式:3354旧住宅小区改造、危房改造、旧厂房改造、旧建筑改造、首都功能核心区平房(院)改造、其他类型。同时,确定了支持城市更新行动的规划政策、土地政策和资本政策。明确要转变城市开发建设方式和经济增长方式,探索北京一、二级土地联动政策的实施路径。基于北京近年来的城市更新政策和相关实践,重点分析其可供借鉴的土地利用模式。一、北京城市更新模式的探索与实践为了深入研究北京城市更新实践的现状,笔者团队前往北京城市更新示范社区(劲松、三和李楠、枣园社区)进行实地调研,希望通过问题归纳和模式总结,为城市更新实践提供经验和借鉴。通过调查,我们发现,改造前该小区主要面临以下问题:一是资源闲置:闲置土地和厂房,如三和李楠小区原锅炉房未能充分发挥利用效率和资源价值,社区公共空间不足,存在供需矛盾。二是流程繁琐:项目审批和建设所需流程和时间过于冗长,转化效率低。三、回收期过长:项目建设前期投资过大,贴现回收期过长,企业效益低。第四,社区治理缺失:社区多元主体的多元需求难以满足,社区居民参与社区改造和治理的途径少。针对社区改造问题,项目主体远景集团在这三个社区进行了有针对性的城市更新改造。一是利用点状供地、混合用地的格局,充分盘活闲置土地资源,满足社区公共空间需求。二是利用简单低风险的政策,简化审批流程,缓解资金压力,加快项目建设和改造(枣园小区、配电房改造),降低企业参与城市更新的时间、资金和交易成本。第三,改造项目完成后,企业取得小区闲置土地20年使用权,建设理发店、伊利店等。(劲松社区)进行半公益活动,向其收取租金,同时收取停车费、物业费、广告费、充电费、其他流动资金获取利润,实现“细水长流”。第四,改建居民议事堂(枣园社区),为居民提供参与社区治理、建言献策的渠道,鼓励社区“共建共治”。第五,利用社区的剩余土地,将其改造成老人休息区、儿童教育区和垃圾收集分类站(三和李楠社区)等设施,以满足不同群体的多样化需求。其中,三和李楠社区梅林坊的改造案例具有典型性。梅方是远景集团在李楠三河进行的社区配套服务建设,是一个配套齐全的小型商业设施。梅方原址的土地和房屋由一家私营企业使用。锅炉房改建后,原址的土地和房屋被闲置。为提高土地利用率,实现土地效益最大化,解决社区周边商业设施匮乏、生活用品获取困难等问题,远景集团与社区合作,创新15分钟生活圈便民设施协同运营模式。根据政府收入,向社区分配资金。社区向民营企业租赁土地和厂房,将土地转让给远景集团进行开发建设,并签订相关运营和收益协议。另一方面,远景集团利用其积累的资源 二。城市更新的三种典型土地利用模式基于研究成果和数据总结,我的团队提炼总结了以下城市更新的操作框架,主要包括三种典型土地利用模式及相关配套政策:一、政府主导型土地利用模式针对政府所有土地,主要类型包括市政基础设施用地和小型公共建设用地。通过竞争性招标,政府以签订协议的方式将土地出让给企业,企业以运营为主体,发挥企业优势,利用企业的经营网络、规划设计等可用资源进行整合。在充分调查了解民意的基础上,对作为经营对象的企业即土地进行合理的市场化经营,根据需求和用地性质,建设符合居民需求的土地功能区。此外,部分无主土地将通过法律程序进行审批、登记和回收。将原来无主的土地在政府主导下划拨给社区或街道,然后由社区和企业合作开发经营。2.政府主导的土地使用模式是针对使用权属于私人企业的土地。在土地使用权期限未到期,土地使用效率极低的情况下,社区通过上级财政拨款签订合同出租土地。同时,社区通过签订协议的方式将土地转让给企业,交给企业进行市场化运作。企业根据土地性质和周边资源,为其配备公共服务设施,打造公益空间;以低租金的形式引入商户,打造商业空间;同时,对于复合用地,应创造相应的半公共商业空间,以满足服务对象即居民的需求。在不改变土地权属的情况下,完成了土地经营权的流转,同时对经营企业给予一定的财政补贴,缓解资金压力。三。市场化用地模式在市场化改造中,企业直接与土地使用权人协商,以协议入股的方式取得土地的经营权。政府的作用是间接的。在这个过程中,主要提供注册、证照变更、监管和补贴,并提供相应的政策支持。市场化用地可以简单概括为:原土地使用权所有者直接与运营企业签订协议转让经营权,或者通过成立项目公司或SPV等方式以股份形式转让土地使用权。在这个过程中,金融机构提供股份,减轻运营企业巨额租赁费带来的资金链压力,从而更好地保证项目的高效运营。三。城市更新的配套政策除了以上三种主要的土地利用方式,城市更新项目还可以通过以下方式推进:1。改进和实施简单的低风险政策。简易低风险政策是指不直接使用各级公共财政投资建设,地上建筑面积不超过2000平方米,地下不超过一层。建筑面积不大于1000平方米,功能单一的办公建筑、商业建筑、公共服务设施、普通仓库和厂房。完善实施该政策可有效降低企业参与城市更新的时间、资金以及交易成本。其主要特点为:一是流程简化。备案制项目立项,“一站式”系统+“一表式”手续办理;二是办理迅速。繁杂步骤省略,优先办理,办理时限较短;三是节约资金。所规定地建设项目免于缴纳易地建设费,减轻资金负担。主要运营方式包括:(1)点状供地:粗放的发展造成边角土地残留问题(供给),城市更新中需要小型、分散化设施建设(需求),通过点状供地模式可以较好地适配土地需求。推广简易低风险政策,加快点状供地后项目建设,将显著提高城市更新土地利用效率。(2)复合用地:城市更新对于土地利用有多元化需求,如商业、办公和社区公益等土地复合用途。简易低风险政策可较为有效地推动相关项目地建设速度,满足城市更新中多元主体地多元化需求。完善并督促落实老旧小区简易低风险政策,促进老旧小区改造实施。2019年,北京市人民政府发布的《关于优化新建社会投资简易低风险工程建设项目审批服务的若干规定》中指出,部分建设用地在建设过程中可以享受精简审批事项等便捷政策。就目前来看,利用该项政策在老旧小区中开展实施项目的较少。应当充分利用政策便利,优化、加速土地利用流程。1推动形成良性循环,完善社区治理机制推动形成企业、社区、居民三者之间互动的良性循环,提升土地更新改造效用。企业对土地的更新改造与居民需求有效对接,企业通过问卷调查等方式对于居民需求进行深入了解,形成需求与反馈的双向互动机制;社区通过“拉家常”议事会等方式充分了解民意,居民通过社情民意反映制度反馈,并监督企业的运营过程;社区与企业之间签订协议,采取土地的使用经营权作价入股的形式流转土地经营权。03财政金融政策、风险管控机制为鼓励更多的社会资本参与城市更新,给企业“吃定心丸”,政府可以创新城市更新金融政策,如设立城市更新转型基金、低息贷款、贷款贴息等政策,并贯彻落实到具体项目。实施金融风险管控机制,扶持参与更新项目的企业。04运营主体税收优惠政策商铺经营保障性政策进一步加大对企业的减税降费力度,吸引更多的社会资本参与到城市更新进程中来。此外还可以加大对小区改造完成后引入的经营性商铺、公益性建筑或半公益半经营性建筑的经营保障。05发挥金融机构的融资支持作用首先,商业银行设立专项贷款,不纳入银行“红线”计算。设立城市更新专项贷款,供房地产企业申请,为长期项目开发进行融资。此专项贷款不纳入房地产贷款占比上限,以降低银行的“红线压力”,鼓励银行向高信誉、高效率的房企放贷,推动相关项目的开展。其次,银行可以降低贷款保证金,抵押项目经营权。减少企业专项贷款的保证金比率,提高贷款的使用率,充分盘活有限的资金。同时为保障商业银行的基本权益,减少信用风险损失,通过完善厂房、土地使用经营权流转二级市场,设立专业登记机构,将项目经营权抵押登记给商业银行。第三,管理银行贷款类别以降低坏账率。由于项目运营和现金流尚未形成稳定的模式,此贷款存在较大的运营与信用风险,可能会提高商业银行的坏账率和不良资产比率,影响公司的常规业务。因此有关部门可以通过适当放宽该类贷款的坏账、不良资产的统计,缓解银行压力。同时辅以城市更新保险、信用违约互换等金融工具或衍生产品的创新,为融资提供保障。此外,证券公司以ABS、REITs等形式,将企业所经营、管理的城市更新项目加入证券化资产池中,基于此发行不同优先级的证券,以公募或私募形式发行,扩大投资人的范围和数量,分散投资风险,缓解企业和银行融资压力,保障项目的运作与稳定。证券公司在此过程中,发挥传统的投资银行功能,对企业的财务状况和项目的现金流进行预测与评估,基于城市更新项目微利可持续的特点,确定证券收益分配方式并定价,完善证券或信托的管理、托管和分享机制。在资本市场上承销城市更新项目资产抵押证券或不动产信托,解决项目融资难、融资贵的问题。城市更新是国家战略的基本要求,也是存量时代高质量经济发展的必然路径。北京市城市更新改造实践有其显著的成果,但依然有待改进。纵使国内疫情突发、国际形势动荡,我们依然对城市更新的前景充满希望,探索城市转型和社区改造必将取得丰硕的成果。排版:陶汝杰审读:戴士潮