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在北京买房:思路清晰 买房建议456

发布时间:2022-05-03  分类:北京资讯  作者:admin  浏览:9615

北京的张哥,在房地产行业摸爬滚打20年,深谙行业之道。我不想成为所谓的“专家”,我只需要20年的实践经验来帮你解答问题。一、Q:年底前儿子可以拿到西城户口。他准备首付180万买房子。一个小的三居室就可以了。地铁交通加步行是半小时内的最佳路线,不会太拥挤。现在孩子看的是丰台区的二手房,但是我们希望买新房保值,所以有一些区别。请大家帮忙支持一下我们的意见,因为家里手头紧,一定要保值。另外学区希望中等偏上,准备明年给孩子办婚礼。月供问题也由我们解决。需要办理哪些手续?答:1。新房更值钱。这个概念比较适合小城市,但不一定适合北京。我不能谈我支持谁的观点,我只是谈谈我的看法和体会。我是否采纳它们取决于我自己的判断。2.十几年前,北京的新房大多比较值钱。那是因为新房数量少,质量高,位置好。即使是新区,也能很快被规划的建筑配套填满,所以很多都比市区的老房子升值快。和现在很多小城市一样,新区的配套规划更好,房子质量更高,设计新颖,自然升值更快,价值更好,因为可以快速吸引大量的新人口。这几年北京发展到六环,周长更大,新区更多。填满这么多盘子要困难得多。这是一个动辄十多平方公里的计划。摊子大了,施工就慢了。谁也说不准哪里能先发展起来。首付180万,就算不谈税费,最多也能买468万的房子。这个价格还是要三居室,大概5万左右。只能是比较偏僻的路段,在市区是不可能的。那就很难谈保值了。至少不能保证。这只是一场赌博。当然,能赢就好。输了就要站岗很久。北京有很多先例。3.如果这个预算在丰台,基本上最多能买400万左右。普通小区面积不会太大,质量也不会太高。但是,保持价值与大盘一致是可能的,至少差不多,也安全得多。所以好好考虑一下,新房以自住为主,而且一定是偏远板块,保值是赌博。二手就是价值相对安全,居住体验一般。在预算不是很高的情况下,不能两者兼得,只能二选一。我没有明确的建议。还是看自己的需求和判断吧。4.更何况坐地铁走半个小时都难。在地铁里走十分钟也不是什么新鲜事。排队半小时很正常。另外,不知道哪里不拥挤。我很少坐着。今年就一次,太挤了。我很生气,想打嗝。结果我被挤成了一个屁。学区也是如此。既然你没结婚,那就别担心。你的孩子在上学前几年再考虑这个问题也不迟。而且目前的预算买不到学区房,中等偏上就更不现实了。没有这么便宜的三居室。5.所以先考虑主要需求,就是自住还是保值,新房还是二手房,看你自己的意愿。其他的考虑现在不能拖。月供不难。既然有户口,那肯定是好单位,公务员,国企。银行也不会为难。充其量,要求父母提供信用报告很容易。仅供参考。第二,Q:你那篇关于荣丰2008房子的分析太到位了。我是这个神盘的居民。最近在考虑要不要卖房买理财。看到今年房价涨了不少,我很犹豫。我想请你分析一下后续趋势。现在是租好还是卖好?答:1。租好还是卖好?现在25平400万。你能出多少钱 当然,朝阳的房租已经很高了,但即使减去更高的10%,荣丰的溢价率也有40%。400万元在宣特可以卖五六十多平米,租金在7000左右。我觉得租金低,看你怎么想了。2.卖不卖,看你自己对未来的判断。要想维持这么高的溢价,就得有不断抢房的父母。反正这几年出生人口趋势很明显,三年从峰值17万到10万。全国都是这个趋势,少了40%的孩子,可能会影响到所有和孩子有关的行业。另外,我们也看政策。荣丰是因为政策被炒的,类似德胜的渝中东西,还有东城和平的青年湖。比荣丰早炒了一年多,都是政策支持的。自然要看以后的政策了。如果我们认为我们将继续支持它,我们将保持它。但也存在政策风险。和平里的砖角楼就是一个典型的例子。属于朝阳区,2014年之前可以在东城入学,所以价格也高。但突然被取消东城学籍,砖角楼一夜暴跌30%。传说有些投机者想不开,发现自己目光短浅。这种政策调整只是打个比方,不会再有同样的案例,只是提醒风险。3.我没有明确的建议。看我自己的判断。2025年以后新京报才会进入低谷。只要这两年的物价没有大的政策影响,大概率什么都不会降。多关注政策和供求关系。不知道买不买理财。仅供参考。三。Q:孩子立志三年后能上月坛小学。目前他们有100W现金卖一套房子(700W)准备在月坛附近买套房子,最好是三居室。主要考虑如下:1。自住,小区及周边环境配套良好;2.带宝宝上学方便(可以考虑月坛附近海淀的房子);3.资产保值增值(学区房溢价效应低)。张哥请推荐一下适合购买的小区。答:1。如果能确定能在月坛上学,为什么还要买学区房?是政治保险的理赔要求吗?如果你不要求住房,那就没必要。2、800万在月坛几乎买不到一套三居室,基本上都拿几千万,房子不会很多。然后买海淀的羊坊店。都是老房子,不推荐。它一定在等房子。应该不难买,但是比较老。3.羊坊店溢价不高,所以这几年升值不算太好。这是一个悖论。一套学区房升值好,肯定溢价高。溢价低,肯定升值乏力。不可能有很好的升值或者很低的溢价,这在逻辑上是不合理的。所以不要期望太高。现在2024年将是高峰,明年北京的孩子将超过17万。这两年家长抢房多,学区房涨了。2025年以后是低点,2026年降到10万。商业品价格是供需关系决定的,说不好到时候什么行情,有可能受些影响。这上网搜搜历年出生人口吧,用数字说话相对靠谱儿些。当然学区房也得看政策,这没法预测,到时候再说吧。4、先看看羊坊店呗,溢价低也意味着风险小点儿。不过任何有溢价的投资品都是最早进入的赚大钱,然后利润越高,接盘者的风险就越大。别期望值太高,怎么都得取舍,不好各项都兼得。仅供参考。四、Q:父母住朝阳大屯,我在首都机场这边工作,买房是选和光瑞府新房环境好的,还是望京明苑这种两梯八户地段好的呢?可能更保值一些。当然望京价格现在比和光瑞府高一百万也能勉强承受。现在还不考虑上学,马上要结婚。还有一个情况,我家在顺义还有别的房子在机场东边(还没交房),所以选择和光瑞府也有这个考虑,房票都在顺义有点尴尬是吧?A:1、保值,地段儿都不错,后沙峪算不上地段儿不好,中粮祥云保值挺好的,还有江山赋什么的也挺好。但和光瑞府不好预测,限价房成本还高,看质量吧。价格不便宜,但开发商却不好赚到钱,也看他们的良心了,质量好就能保值。先以自住为主吧,期望值别太高,这几年的限价房最好先考虑自住。2、望京的地段当然好的多了,但选的明苑这种老式塔楼,还没西园的经适房价格高呢,看这价格像保值好的吗?望京是个两极分化比较明显的板块,房龄新品质高的升值才好,贫富差距大导致的。所以如果注重保值尽量选密度低的板楼一类的,但价格就都高了,买不到同等面积了。3、所以这选房有点儿极端了,要么就是最新的宜居的,要么就是好板块老房。何必呢?我也有点儿尴尬,要不适当取舍一下吧,犯不上这么非黑即白,这世界没这么极端的。没交房是什么意思,回迁房吗?意思是还没下本儿,所以得尽快买房是吗?如果是这样也不用太着急,下本慢着呢,拖几年很正常。仅供参考。五、Q:六里桥附近确实是太尴尬就这几块料,就图一个近莲花池公园和电力医院,老人能看得上就好,自己舒服就行。问一句,老公房故事多,会影响同小区的保值吗?比如,莲花池南里2号楼102,发生过98年的那个轰动的碎尸案。。。。。A:1、凶宅只影响自己的房子,一般要比市场价低20-30%,不会再低了。只要是没有物品接触到其他的房子,那就没影响。杭州这个杀妻碎S案,碎块是通过下水道排走的,舆论也大,所以对整栋楼都有影响。但过几年就无所谓了,只对本房子会降价。北京好几千套凶宅呢,对周边都没影响。2、莲花池南里的案子不是98年的,应该早的多,1993年差不多。我一同事就在附近的大院,离的很近。天挺冷的时候听说的,也是杀妻案吧,我印象中是地下室作的案,记不清了。后来单位还传达了精神呢,不让传谣,不许和首长聊八卦。这都30年过去了,早就没影响了。水利部宿舍挺好的,保值肯定不受影响,买板楼就行,置换时肯定不吃亏。仅供参考。六、Q:孩子在通州副中心宋庄想买房子,开发商是金地,从城市规划方面请您给个建议,好吗?10年后好出手吗?主要是他在通州市**工作~不知道那儿今后发展的配套设施怎么样?性价比怎么样?A:1、城市规划方面?这太宏观了,我不懂,也不认为有多大用。规划没落地之前就是鬼话,都是开发商忽悠人买房的玩意儿,我以前卖房的时候天天讲这个,现在犯不上忽悠了。这还是咨询中介和电商们吧,他们卖房,更熟悉规划。2、十年之后好出手吗?看“地段儿”了,李嘉诚的话是:房产的价值由什么体现,地段、地段,还是地段。宋庄,金地壹街区,六环外,过几年地铁要通过去就好了,配套多了自然就好出手了。今后的发展谁也不知道,只能说之前的不算太快,没地铁的板块一般都落后一些。这谁也说不好,反正是自住为主的房子,还是先关注质量考虑自住吧。投资角度买这种板块就是赌一把,赢了皆大欢喜,输了就站站岗。像六环内潞苑一带就属于不是太快的,所以价格略有落后。3、性价比没标准,现在卖多少钱?4.3是4.5万啊,不算太便宜吧。开发商有能力把全北京的刚需都聚过来,也舍得花动辄几千万上亿的打广告做推广,所以价格能卖得高。二手房业主是单打独斗,没这个能力,像潞苑一带就多数都在3万多4万之内了。总之还是先考虑自住吧,壹街区楼面价2.6万,指导价4.5万,质量应该没问题,开发商有利润。只要质量好宜居就能保值基础价值,其他的期望值别太高。仅供参考。随便买房都能发财的年代过去了,只有选对房、避开坑,才能享受到资产升值红利!