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在北京买房:思路清晰 买房建议419

发布时间:2022-03-28  分类:北京新闻  作者:admin  浏览:7443

张哥,北京人,做了20年房地产,对行业的门道很熟悉。我不想成为所谓的“专家”,只是用20年的实战经验来帮你答疑解惑。一、Q:去年在蜂鸟买了个小房子。我家孩子今年入学,看到海淀政策2211。之后我会在全区分配名额。会影响蜂鸟的保养吗?目前已经降了几十万,正在犹豫信息收集后是否出售。另外,其他海淀学区房也买不到。本来想转行中关村纯投,科教或者华清嘉园跟新时代。我现在有点犹豫了。答:1。更别提全区名额分配了。即使是跨学区分配,也一定会影响。我不知道如何执行政策。今天放学后再说吧。而明年将是高峰,今年的政策不能代表未来。我不确定,这完全是一场赌博。2.总的建议是,用完学位就卖掉。这种小户型本来就投机,在变成学区房之前也没怎么升值。北京所有的公寓都很一般。现在炒的溢价基本都是北京最高,至少40%。既然要看形式三的程度,那么失去保障就要减10%。再过几年又是低入学时期,北京孩子数量还不到一半,可能受什么影响。到时候再说吧。谁也无法预测。这么说吧。反正政策上肯定不可能鼓励学区房,只是压力的差别。那么由于供求关系的影响,溢价上涨的可能性不大。中关村数量差不多,但应该更好。毕竟学区基本都是老小区。华清嘉园也没有想法。2013年的暴涨和2014年的暴跌都是先例。宇宙神盘差点把我带到沟里。不敢预测。3.就看你自己的判断了。反正任何一种被炒起来的投资产品都是早富,越晚冲进去风险越大。仅供参考。二、Q:北京互联网工作,公司在16号线稻香湖路地铁站,税前年薪50W,不是京都,以后打算留在北京。我手头有100W,家里最多能补40W。现在在纠结去哪里买房。一是在朱辛庄附近,等等。买个小两居室,上班方便。二是考虑共有产权房,海淀短期内还没有。现在有两个选择,门头沟的西山印章或者房山的西岳荔波。如果海淀能摇到二套房子的号,可以一步到位直接到第三套或者第四套房子。现在比较纠结。在朱辛庄附近等新房的时候,首付可能不够,但是可能要借,后面还要置换,压力很大。如果有共有产权房,一步到位,后面的负担就小了。但缺点是运输成本会增加,共同产权房会不会有坑?不知道张哥对这两个选择怎么看?答:1。我怎么想不重要。重要的是你怎么想。都说人生的选择比努力更重要。每一个选择都要有成本,每一个成本都要有代价。成本分显性和隐性,显性的好计算无非是钱。小学生都可以。隐性的可能会影响生活,确定自己买得起就行。2.对了,我朋友的孩子最近在找工作,有三个选择。试试你会选择什么。第一个是新公司。环境很好,上班方便。就是商业模式一般,未来发展不确定。再过几年,可能是上市实现财务自由,也可能是这些年虚度了,也算是一种安慰。也可以换工作,但是既然舒服学不到什么技能,也不一定能得到好的。第二种选择是找国企。家里没人,门头沟或者房山有一个。如果招海淀人,可以一下子给大办公室,后面的负担会少一些。代价就是交通远,这辈子换不了工作,几乎没有升职加薪的可能 这个没有标准答案,对应三种房产,新区新房、合产房、普通二手房。二手房也有两种,成熟的板楼老房和郊区地铁新房。看你怎么选择了。它代表了三种生活态度。3.新房的好处就是住着舒服,没有人不喜欢新的。也就是地段普遍偏。近几年也是限价房,质量未知。所以过几年,也许地段发展很快,也许发展不到站岗。共产房的好处是,你可以住得更舒服,同样的钱可以得到更多的享受,还可以利用政府和所有纳税人。就是价格不是投资性的。如果要出租,要经过政府批准,以核定价的方式租给公租房、廉租房的申请人,依法纳税后再与政府分成。以后换房子不容易。它必须得到政府的批准,并以核心定价出售给同等资格的家庭,甚至不允许子女直接继承。所以,合产房适合确定后长期自住,不幻想靠房子赚钱,轻易不置换的人。简而言之,就是“待在房间里不投机”。反正一旦买了就不能再炒了。没什么。一切都显而易见。看你选择及时行乐还是延迟满足。二手房的舒适度肯定不如新房。成熟板块的老房子的好处是稳定,换了不吃亏。郊区地铁新房距离较远,但或许随着配套设施的增加,升值会更高,没有风险。4.总之,房子不是完美的,一切都是选择,一切都是选择。有的人认为自己钱不多,所以选择先忍耐,过几年再更好的享受。有的人认为自己钱不多,要一步到位的享受生活,没必要考虑长远。没有对错,只是对生活的态度。仅供参考。三、Q:羞于说我是70后。由于买房的错误,目前有很多破房子,不知道怎么处理。请指出:北京东南三四环沿线有两套房子,大兴义和庄一套商住,霸州沧州一套两居室,离雄安很近的排屋,离R1很近。老婆五年后退休,打算去霸州。我在程楠工作,打算通勤。剩下的房子打算整合,但是太寒酸了,估计很难交易。松榆西里离家60米(400万?);南磨房,紫南一楼100米,三居室(采光差,600万?);大兴义和庄小商住楼,160万买的,现在涨到100元,每月4000元租的;沧州最多卖80万。一个女儿,在国外读书,过几年就回来了。目标:保留霸州,整合成两套现实吗?还是没有整合。留着出租吧。给孩子首付,让她自己买。答:1。保留商住建筑,不占指标。义和庄的三个商住项目都在地铁旁边。如果价值100万,年租金在4万左右。留着房租。2.排就是代码。型的自住房,既然要自住就留着,住的舒服就算合适。沧州的楼市我不懂,这没建议。3、紫南的100平,南区的吧?如果不住的话建议置换,一层的不太好租,租金也略低。小三居虽然面积合适,但不住的话也意义不大,升值普通。松榆西里的估计没毛病,就是南城的升值略落后北部东部。这看自己,租金应该也不低,有合适的就换,没合适的留着。4、这我不好明确建议,看自己了。算个账吧,假定三环这两套1000万,年租金估计和没换之前差不多,17/8万。全款的税费成本至少3-4%吧,要靠升值率把这笔钱赚回来也不太容易,少说三五年起,多了不好说。我不敢承诺什么升值率,这就看自己觉得值不值了。仅供参考。四、Q:我是通州房主,目前准备卖房,带小孩去海淀上学。中介说现在可以过户给未成年子女配合唯一,这样是否后期会可能追缴税款?另外现在通州房子出手的时机好不好,还可以再观望一段吗?A:1、过户给未成年子女配合唯一,通州还有这个漏洞吗?这我还真不知道,之前朝阳是能操作的。如果能做成,应该不会被追缴,反正我没听说过。2、但也考虑好了,虽然税是避开了,但孩子就留下了房产持有记录。按现在的限购政策,只要没贷过款,处理了名下房产后就能恢复首房首贷资格。但这政策是有可能加码的,比如共产房就禁止有过房产记录的申请。那如果以后政策加码,孩子就失去首贷资格了。是否会加码谁也说不好,但就算是孩子成年了,也劝家长考虑好。将来孩子长大后是会有自己的购房需求的,这是每个人的权利,也是福利,如果资格在自己不懂事的情况下就让父母给用了,不是太合适。3、通州的时机,谈不上好不好,普通行情,没什么特殊的。市区是有的小区涨了一些,不多,通州应该还动静不大吧。做好准备吧,先挂牌试试价格。这也看什么时候上学,如果不是今年,那就过了小阳春再说,一般学区房行情会平稳些,也看看学区的新政策。仅供参考。五、Q:现在名下有套房是孩子上学用,想郊区买套小房积分落户,总价200左右全款,想着周边配套成熟些,顺带有点潜力。这个预算北七家,沙河,房山,顺义,甚至西红门都能买,北七家主要是未来科技城后身,沙河远点,西红门得鸿坤理想城也行。您看我们的需求哪里合适些?或者还有其他思路吗?谢谢您。A:1、总价200万,配套成熟有潜力,不太好买到,期望值高了点儿。鸿坤的指的是回迁房理想家园吧,或者八期的开间,不好谈潜力,反正之前都相对一般。北七家整个板块之前都落后了一点儿,潜力当然有,但谁敢确定啊。2、看看顺义后沙峪吧,花梨坎地铁站旁边有个蓝星花园,升值没落后,租金也正常。不好说有潜力,中等吧。北京一般不好买到低价的投资房,除非是冒险赌一把买配套不全的。配套成熟就没什么太大潜力了,只是依靠产业区的惯性了。而非产业区的价值都兑现在现有配套之中了,只有现在还没什么配套但有的是土地的才有潜力呢。但这谁也不敢预测,新区太多,到处都是产业区,不知道哪儿能发展起来。3、其他思路,看看大兴旧宫,也能买到200万左右的,挨着亦庄可以算有潜力,之前是大部分小区没落后。但超出的都是房龄新品质高的,比较贵。像亦庄北岸就可以看看,房龄不老,2008年的,好租好卖,升值和租金都没落后。再有的就是建议期望值别太高,要不容易让人给忽悠了。仅供参考。六、Q:我家有一套丰台区东安街头条一号院的60多平两居,2000年的板楼5层无电梯,对口丰台一小。另外一套是海淀区永定路70号院的70平小三居,84年的板楼一层无电梯,对口图强二小。这两套房我们未来都不会去住,也不会用学区。1、请问现在(上半年)把这两套老房子变现是个好的选择吗?2、如果卖掉这两套,我想以850W预算买一套远洋沁山水的小三居用于长期自住,请问今年下半年入手合适吗?因为用不上沁山水的学位,现在入会不会高位接盘?如果沁山水不合适,玉泉路/田村附近还有推荐的品质三居吗?核心思想是不需要学区,主要自住,并且考虑到若干年后可能会换房得确保涨幅跟上大盘。A:1、今年是入学高峰期,但明年更是,一直到2024年都是。所以只能说在今年的行情下,在5月份信息采集之前把学区房出手是不错的选择。但对于明年不好说,没准儿还涨呢,毕竟明年的入学儿童更多。可2025年之后就是低谷期了,学区房或许又受到北京信息影响,所以提前出手也不算差。2、远洋沁山水也算学区房,石景山的。只不过因为落户时间要求长,所以溢价不高,比北大地的低多了,所以也算合适。谈不上高价接盘,石景山到不了这程度。田村的溢价应该更低点儿,至少没远洋高。勉强算学区房,价格中有海淀学籍的价值。品质三居,具体房源还是找当地中介吧,我没房源。3、主要自住的话就看看田村一带呗,小区多,兰德华庭、中国房子、大苑名著等等,不少小区呢,选择多。学区用不用的无所谓,反正也没多少溢价,用不上也不算吃亏。如果永定路学区提升质量,那或许还得到利好呢。得不到也没关系,至少不落后大盘。仅供参考。随便买房都能发财的年代过去了,只有选对房、避开坑,才能享受到资产升值红利!