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北京顶级学区房 降温了!

发布时间:2022-07-21  分类:北京房产  作者:admin  浏览:4786

据21世纪经济报道,“最近三年不要碰‘金德悦’的学区房,尤其是老的。”记者走访中,无论是在北京西城区浸淫多年的经纪人,还是在西城区研究房源的家长,都给出了这样的共识。2022年7月12日,北京市西城区青年学生录取结果出炉,备受家长关注的几大教育热点青年学生录取尘埃落定。录取结果一出,自然是几家欢喜几家愁。其中,今年在西城区“731”(2020年7月31日)后买了一套顶级学区房的家长,再次圆梦,尤其是德胜学区,“731”后的孩子全部出区,月坛学区的孩子也与重点小学无缘。“我们拿一套单价19万的房子,我们都和隔壁学区单价12万的房子上同一所小学。谁都很难把它放在一边。”去年6月,一位冲刺购买德胜学区“老牛小”玉祥小学对口学区房的家长表示,买房时已经知道多校划片政策,但还是想赌一把“对口牛小”的概率。去年的录取结果泼了一盆冷水。今年,孩子终于转到了隔壁新街口学区的普通小学。21世纪经济报道记者在走访中发现,一方面顶级学区房下跌,另一方面周边学区房逐渐升温。过去相对薄弱的会展路学区房甚至出现了“抢房”的情况。但资深业内人士提醒,家长千万不要预测去年成绩的新京报年和后年的走向。一个学区去年没入住,和今年入住没有必然的因果关系;一个学区今年没入住,不代表明年也不会入住。在类似于“盲箱”的机制下,因为谁也不知道下一个被叫出来的是哪个学区。总之,如果非要在西城学区买房,家长一定要慎重选择,同时要做好“舍得”的心理建设。更何况明年的招生将是真正的大年,很可能迎来近年来的青年人数高峰。所以更要做好多校划片和转出区的准备。1家长开始从顶级学区房“撤退”。“今年年初,德胜的营业额很低,一个月的营业额甚至比去年淡季还少。”德胜区一位资深经纪人告诉21世纪经济报道记者,不仅年初的传统旺季不旺,近期的成交量也比较冷清。“2026年之前可能不会有大的改善。”前面提到的“金德悦”是西城区金融街、德胜、月坛学区的简称。也是西城这个“教育高地”的“塔尖”。被誉为“顶级学区”,区域内有多所优质小学。去年录取结果公布后,西城德胜等地的状元区房价下跌。解约降价的案例层出不穷。此后德胜区域的成交量一直在低位徘徊,中间也有企稳迹象,但整体还是很冷。不仅在西城,在海淀也是如此。去年海淀万柳学区房价降400万的新闻,直接上了热搜第一名,房价差价高达8万元/平方米。“旧破小”的房子首当其冲,价格在短时间内大幅下跌。直到最近,价格仍比去年的高点低一点。以1990年建成的新外街小区一套60平米的小两居室为例。去年6月成交单价16万左右。今年6月,同一户型单价降至14万元。本来这个小区的房源每年都会保持一定的增长。经过综合计算,整体降价一套“老安 2曾经如火如荼的学区房,是房地产市场的衍生品,一定程度上也是城市教育资源分配不均衡的晴雨表。近年来,受学区房政策影响,学区房市场火爆,价格屡创新高。德胜已经飙升到17万/m2左右,金融街20多万/m2。去年开盘后,西城德胜等学区部分房子一夜之间涨了40万。数据显示,去年2-4月,北京二手房成交约52585套,成交量环比增长超过30%。西城学区成为主力。还记得曾经轰动一时的“天价学区房”。2019年双十一,某拍卖网站上,一套位于北京西城区蓝湾胡同的5.6平方米“破旧小”学区房,经过多轮鏖战,以127.55万元的总价成交,吸引了近5万人围观。这套房子原来的估价是65.76万。这意味着这个胡同的房子每平米价值23万左右。而同地段的房子一般只需要9 ~ 13万/m2。而在2016年,北京西城区文昌胡同深处,一栋不起眼甚至杂草丛生,可以说有点破旧的小房子,刚刚以相当于20kg黄金的价格卖出。确切的说,这套11.4平米的房产以530万元的天价成交,每平米房价达到46万元。之所以卖这么高的价格,是因为这里是北京最有名的小学之一实验二小的学区房。46万元的单价也创下了北京最贵的学区房纪录。3“冷却”学区住房,并在所有地区扩大招收儿童。据中国青年报客户端消息,学区房问题从来就不是简单的房地产行业的问题。学区房的价格不仅取决于房产本身的居住价值,还来自于对学龄儿童的“占位”价值。在大众普遍重视孩子教育的社会环境下,这必然导致“优质学区房”的房价大幅上涨。从市场监管的角度来看,这是“虚高”房价的证明,但在那些为孩子教育焦虑的购房者眼里,这样的价格波动是他们需求的外化。于是,“学区房”概念高烧不退,无论给房地产市场带来多大的热度,其对教育公平的损害都不可小觑。“学区房”越受追捧,基础教育资源越倾向于“按财富分配”,严重违背了“划片入学”、“就近入学”的政策初衷。孩子上学是教育的问题,却变成了房屋投资的问题。近年来,学区房价格上涨过快,防止以学区房名义炒作房价是一项重要措施。学区房存在的本质在于教育资源的相对不均衡。北京教育政策的调整,在就近入学的基础上削弱了住房与学校的一 —对应关系,客观上对于平抑过快上涨的学区房价格产生了效果。去年以来,多校划片、教师轮岗、学区房指导价等政策相继袭来,今年,北京市多个区域又公布了“校额到校”计划。所谓的“校额到校”,是指将优质高中招生指标分配到初中学校的一种做法,也是一种促进教育公平的举措。2014年开始,北京推出了“校额到校”政策,但是涵盖的初中较少,在2021年的中招方案中,北京市多个区将优质高中50%以上的招生名额分配到全区所有初中,这就意味着,普通初中学校成绩优异的学生有更多机会进入重点高中。业内人士分析,“校额到校”的指标今后将逐步增多,参与“校额到校”的学校范围在扩大。比如今年北京多区宣布,将优质普通高中招生计划按一定比例分配到全区所有初中。说明“校额到校”政策的惠及面从过去普通初中扩展到全区所有初中。“校额到校”虽然是中考政策,其影响也会传导至小升初以及幼升小的家长,对于促进教育资源均衡和缓解择校热或有一定作用。各类举措多管齐下,学校与房子之间的联系不再是“单线的、确定的”,目的也在于削减家长对于学区房的热捧。此外,教育集团化、教师校长轮岗等举措也正在助力教育资源均衡。在传统名校集团化的带动下,东城、西城、海淀三区以外的优质学校有增多趋势,一些学校因为中高考成绩和教育质量的逐年提升,引发越来越多家长的关注。4保持不同学校特色,合理缩小办学差距尘埃落定的“跨学区调剂”政策,将成为学区房价格的风向标。这样的录取结果,也反映相关部门从根源上遏制学区房乱象的决心。不过,要想给学区房降温,还需解决优质教育资源稀缺及分配不均等问题。教育投入是一个长期过程,除了硬资源,更需要师资力量、教学方式等软环境,这些都不可能一蹴而就。一所学校的口碑往往取决于升学率,而升学率高低的主要影响因素又在于生源质量。学区房走红之时,一些优质教育资源对优质生源的吸引力借助学区房进一步放大,进而加剧教育资源两极分化。校际之间不均衡,很多都是由历史原因造成的,短时间内难以解决,而生源质量的均衡化短时间内实现起来并不困难,其中一个办法就是严格执行“多校划片”。不过,“多校划片”也只能算是权宜之计,只要学校的教育教学水平、升学率有优劣之分,就自然会有“好学校”“差学校”之别,也就不能避免优质校、重点校受追捧。推进教育均衡发展,尤其是优质均衡,还需要更多努力。只有相关部门以更大行动力推进义务教育均衡发展,在保持不同学校特色的同时,合理缩小办学差距,才能让一路狂奔的学区房降温,让教育公平真正回归。编辑|京教君图片来源|摄图网